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专题
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存量房贷利率调整或有望出现，购房者期待缓解利息负担
“现在银行的活期利率和固定存款利率都下降了，今天央行的政策利率也下降了，估计本月的LPR也会下降。这些利率都下降了，什么时候轮到股票抵押贷款利率了？”6月13日，读者张先生一边看最新的金融信息，一边提出了问题。
2021年，张先生在江苏借了120万元买房，利率高达6.4%。每月7000多元的供应给他带来了巨大的压力。近两年来，随着LPR的下降和各地房贷政策的放宽，新买房的人的房贷利率越来越低，但股票房贷的加分却无法触及。他们之间的差距越来越大，这让像张先生这样的“站岗高”越来越压抑。《北京青年报》记者注意到，在最近银行存款利率再次集体下调后，许多老房贷客户和业内人士再次呼吁尽快降低股票房贷利率。
近期，国有大银行和股份银行再次下调存款利率
6月8日，工行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、交通银行、邮政储蓄银行六大国有银行更新了人民币存款上市利率。活期存款利率和两年以上定期存款利率均有所下调，下调幅度为5-15个基点。调整后，六大国有银行存款利率均低于3%，进入“2”时代。
6月12日，11家全国性股份制银行集体宣布降低人民币存款上市利率，降低项目和范围与国有大银行一致。
这是自去年9月15日以来，国有银行再次集体降息。存款利率下调的背景之一是银行净息差迅速下降。根据中国银行业和保险监督管理委员会披露的数据，2022年底，商业银行整体净息差为1.91%，同比下降17个基点。今年第一季度，商业银行净息差进一步降至1.74%，单季度下降17个基点，创2017年第二季度以来最大降幅。
众所周知，银行收到的贷款利息与存款利息之间的净息差是其主要利润来源之一。总之，在存款利率不变的情况下，银行降低贷款利率将显著降低净息差，影响银行利润。存款利率的降低将降低银行的债务成本，增加银行降低贷款利率的自发动力。
招聘联合会首席研究员董希淼认为，存款利率下调后，有助于银行保持息差稳定。银行债务成本降低后，将其转移到资产端，有助于促进贷款利率稳步下降，进而提高银行稳定发展和服务实体经济的能力。
居民存量贷款利率居高不住房贷客户负担沉重
2019年8月，根据国务院部署，中国人民银行改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，LPR已成为金融机构贷款定价的主要参考。自10月8日起，新的商业个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准。
2020年8月，股票贷款定价基准转换也如期完成。根据央行披露的数据，94%的股票抵押贷款转换为参考LPR定价。根据合同，股票抵押贷款客户的年实际抵押贷款利率只与利率重定价最近的LPR有关，但增加部分不能再改变。
几年前，许多股票抵押贷款客户在利率高点买房，仍处于“高位”。《北京青年日报》记者对读者进行了一项小调查。来自全国15个省、市、自治区的42名读者中，有40人选择浮动利率，其中30人增加100多个基点，至少108个基点，最高180个基点。
LPR去年下降了35个基点。即便如此，今年有30位读者增加了100多个基点，最新利率仍处于5.38%-6.10%的高位（目前最新5年以上LPR为4.3%）。
与此同时，新购房的第一个抵押贷款客户的利率一次又一次地下降。自2022年以来，许多房地产市场的下行压力增加了。作为提振需求、促进市场复苏的有力起点，抵押贷款利率政策多次调整和优化，新抵押贷款利率的下限一路下降。今年1月，正式建立了新的第一个个人住房贷款利率政策动态调整的长期机制。根据最新通知，新建商品房销售价格连续三个月环比和同比下降的城市，可分阶段维持、降低或取消当地第一个住房贷款利率政策的下限。
根据贝壳研究院的监测，2023年5月，贝壳百城首套主流房贷平均利率为4.0%，较上月略有下降1BP；两套主流房贷平均利率为4.91%，与上月持平。
根据中指研究院的最新监测，2023年以来，全国40多个城市将首套房贷利率下限调整到4%以下。肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限，珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率降至3.7%。
以张先生为例。一年多后，他买房的城市首套房贷利率降至最低4.1%，现在还处于这个水平。如果张先生晚一年买房，房贷利率可以低2.3个百分点，120万元的贷款月供能可以低1700多元。一想到这个事实，他就后悔了，觉得自己成了“冤大头”。
存量抵押贷款利率会下降吗？业内人士有不同的看法
面对较高的抵押贷款利率，存量抵押贷款客户也试图减轻他们的利息负担。
许多人选择提前偿还贷款。自去年下半年以来，提前偿还贷款难以频繁进入热门搜索，引起了广泛关注。许多银行的股票客户必须像抢春节旅游高峰火车票一样抢预约金额，即使预约成功，也要等几个月才能还款。
有些人冒险，非法使用低利率的商业贷款来偿还抵押贷款，有些人甚至遇到不良中介陷入欺诈陷阱。
《北清日报》记者还发现，自去年以来，全国大量存量抵押贷款客户呼吁相关方在互联网平台上减少存量抵押贷款的加分。这些购房者大多在2019年至2021年的高利率期间买房，加分超过100个基点，贷款年利率超过6%。
这些股票抵押贷款客户的声音也得到了许多专业人士的支持。例如，董希苗建议有关部门加快相关措施，引导银行适度降低股票抵押贷款利率，逐步缩小股票抵押贷款与新抵押贷款之间的利差，进一步减轻住房消费者的负担，有效解决居民提前还款和非法“贷款”问题。这将引导居民将储蓄转化为消费和投资，为恢复和扩大消费、加快经济和社会复苏提供有力支持。
然而，监管机构和银行都没有正式回应调整股票抵押贷款利率的声音。最近，银行再次降低了存款利率，让每个人都看到了希望。
6月9日，知名经济学家任泽平在微博上建议，在降低普通储户存款利率时，贷款利率应同时降低，几年前存量抵押贷款利率过高也可降低。
北青报记者注意到，也有业内人士认为，要谨慎对待现有抵押贷款利率的调整。
民生证券首席宏观分析师周俊芝曾在研究报告中指出，调整股票抵押贷款利率是“症状”，而不是“根本原因”。首先，降低股票抵押贷款利率只能解决当前的短期问题。调整股票抵押贷款利率的逻辑是通过减少抵押贷款和商业贷款之间的套利空间来遏制居民的套利行为。然而，如果未来商业贷款利率继续下降，抵押贷款必须继续下降，这表明调整股票抵押贷款利率并不能解决根本问题。同时，抵押贷款利率被动跟随企业贷款调整，也将削弱房地产政策的监管作用。
其次，降低股票抵押贷款利率并不能解决居民部门缩小表格（指央行缩小资产负债表规模的行为）的问题。降低股票抵押贷款利率可以抑制“借新还旧”的非法经营，但在经济增长尚未稳定，资产收入普遍低迷的情况下，居民仍有提前偿还贷款的冲动。
在周俊芝看来，从源头上遏制提前还贷，政策最需要的是稳定房地产价格，煽动经济增长。在房地产价格稳定的情况下，非法转贷行为也会减少。经济增长也将带动各类资产收益率回升，居民提前还贷机会成本上升，真正遏制居民提前还贷现象。
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