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新疆
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今日聚焦点：超大型一线城市旧村改造加速产生三大利好
吴艳新
10月12日，据住房城乡建设部网站消息，超大型一线城市正积极有序推进旧村改造。国家住建部旧村改造信息管理系统投入使用一个多月至今，已入库城中村改造项目162个。
让超大型一线城市“唱主角”推动旧村改造，是一盘大棋，可以解决城市的发展不平衡不充分的分歧，对今后的新型智慧城市发展与社会经济发展发展，将产生各个方面的深刻影响。
第一，有希望带动数十万亿人民币数量级项目投资，合理拉动内需。从过往超大型一线城市城中村改造项目实践来看，一般单个项目准入门槛多超百亿，开发进度也高达多年，将极大推动房地产和建筑业不断发力。
据申万宏源证券预估，后面旧村改造当选城镇人口门槛限定可能放开，当选城市数量有希望扩面至21个-35个。估计这轮旧村改造每一年投资总额大约为1.5万亿-2.1万亿，总计投资总额大约为7.3万亿-10.6万亿。
根据旧村改造有利于将超大型一线城市建设成适居、延展性、有智慧的现代化大都市。如此一来，生活空间、产业空间、公共区域将实时同步，进一步激发上中下游相关行业发展动能，例如装饰建材、室内装修、货运物流、基本建设、玩具等多行业将会迎来发展趋势利好消息，亦也为相关产业和产业的转型升级给予窗口和突破口。
第二，推动购房需求进一步释放。超大型一线城市一般是人口数量输入地，需进一步满足本地刚性需求和改善型住房要求。旧村改造可能激发一个新的改善型购房要求，这是当下住房消费的主要消费力之一。与此同时，一部分原来旧城区居民买房需求就会被激起，有可能会带动周边新建商品房销售量上涨。
将来或将有更多城市探索城市发展及旧村改造赔偿新模式，房屋销售市场将会获益，有益于房地产市场高效运行。除此之外，此次旧村改造将和保障房基本建设紧密结合，对健全在我国住房保障体系、住宅租赁房源供给体系均具有关键推动作用。
第三，加速房地产开发商向发展方式转型发展。国家住建部提及，超大型一线城市旧村改造分三类推进落实：一类是满足条件的执行拆卸新创建，另一类是进行习惯性整治提升，第三类是介于两者之间的实行拆整融合。
从以上实施办法来说，简单大拆大建传统地产开发方式不再适宜，必须因时制宜，融合城市的发展、产业转型升级及其居住条件等诸多要素，靠“本土化”和“专业能力”做统筹规划，与“开发设计”对比，“经营”更为重要。不过随着旧村改造进入实际操作时期，多个地方已积极跟进，这也是地产商参加共享红利的关键机会。
但是，城中村改造项目牵一发而动全身，只做好准备资金投入了解到了市场的需求不够，相关产业还要“投、建、运、管”全生命周期参加。换句话说，基于自身规划的城市与运营模式，地产商还需要寻找多样化的合作对象，刚柔并济地压实城市发展业务流程跑道，也有助于房地产商尽早解决旧“三高”（高负债、高杠杆、资金回笼）发展方式缺点，完成营销创新。
从整体上看，现阶段，我国城镇化发展趋势由过去增加量为主导转为存增并举，在这样的背景下，旧村改造跻身后面稳定增长、稳房地产有力抓手，加快推进房地产业向发展方式衔接，始终保持房地产业持续健康发展。
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