北京市中迪投资股份有限公司有关深圳交易所咨询函的回复

我们公司及董事会全体人员确保公告内容的实际、准确和详细，并没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

北京市中迪投资股份有限公司（下称“中迪投资、企业”）于2024年2月1日接到深圳交易所发送的《关于对北京中迪投资股份有限公司的问询函》（公司部问询函〔2024〕第101号）（下称“《问询函》”）。接到《问询函》后，企业对《问询函》中有关有关问题核查，现对有关问题回复如下：

2024年1月23日，贵公司公布年报披露时间预估2023年主营业务收入10,800万元至11,100万余元，归属于上市公司股东的纯利润-22,000万元至-13,000万余元，合称你公司开发的“中迪·花熙樾”新项目2栋楼于本报告期内完成竣工拿房确认收入。

麻烦你公司结合同业竞争上市企业有关情况，表明房地产业收入准则会计制度，同时结合“中迪·花熙樾”表明有关市场销售收入确认时点及确定根据，包含项目竣工验收情况和证明文件、市场销售协议约定交付条件是不是达到、是不是已经备案登记或是交房手续等，并告知存不存在顾客未签收、没完成按揭贷款审批等提前确认收入及过后退款状况。与此同时，麻烦你企业年审会计师表明对于上述情况事宜已经实施或拟开展的审计流程。

回应：

一、公司及同业竞争上市企业房地产行业收入准则现行政策较为

（一）企业收入准则政策和有关法律法规的对比

《企业会计准则》对收入准则的相关规定为：企业需要在依法履行合同中履约义务，则在顾客获得相关产品管控权时确认收入。获得相关产品管控权，就是指可以核心该商品的应用并从中得到绝大部分的经济利益。

企业房地产业销售收入确认现行政策为：在房产竣工并检验合格，做到市场销售协议约定交付条件，在用户取得相关产品或服务管控权时段，确定销售收入的完成。企业收入准则现行政策合乎《企业会计准则》及相关法律法规的需求。

（二）与同行业上市企业房地产行业收入准则现行政策较为：

1、万科公司销售收入确认现行政策为：在房产竣工并检验合格，做到市场销售协议约定交付条件，在用户取得相关产品或服务管控权时段，确定销售收入的完成。

引入来源为万科地产2023年上半年度汇报第九节，财务报表附注三、27收益（第90页），通告全文为：“与本集团获得收入主要活动有关的实际会计制度叙述如下所示：（1）房产销售合同书。针对依据市场销售合同文本、各地法律及监管政策，达到在某一时段内执行履约义务要求的房产销售，本集团在这个段时间内按履约进度确认收入；其它的房产销售在房产竣工并检验合格，做到市场销售协议约定交付条件，在用户获得相关产品管控权时段，确定销售收入的完成。”

2、保利发展房地产业销售收入确认现行政策为：在房产竣工并检验合格，签署了买卖合同，获得了买家付款证明并投入使用时确定销售收入的完成。买家收到书面形式交房通知，不按规定拒绝接收的，于书面形式交房通知确立的投入使用期限完成后即确认收入的完成。

引入来源为保利发展2023年上半年度汇报第十节，财务报表附注三（二十九）收益（附表第24页），通告全文为：“3.收入确认。本公司在依法履行合同中履约义务，则在顾客获得相关产品管控权时确认收入。获得相关产品管控权就是指可以核心该商品的应用并从中得到绝大部分的经济利益。

企业收入主要包含房产销售收益、劳务收入、物业出租收益和物业管理服务收入等，其确定原则为:

(1)房产销售收益:在房产竣工并检验合格，签署了买卖合同，获得了买家付款证明并投入使用时确定销售收入的完成。买家收到书面形式交房通知，不按规定拒绝接收的，于书面形式交房通知确立的投入使用期限完成后即确认收入的完成。”

企业房地产业销售收入确认政策和万科地产一致，与保利地产销售收入确认现行政策亦无本质差别。

二、“中迪·花熙樾”新项目2栋楼收入确认时点及确定根据

依据和业主签署的《商品房买卖合同（预售）》以及填补约定书，与判断房地产控制权转移时段有关的主要条款摘抄如下所示：“在房子做到投入使用条件时，出售人能通告购房人申请办理房屋交付办理手续，通告方法包含但是不限于包裹信件、加急快递、手机信息、报纸公告等方式。出卖人采用送达方式的，合同书中列明的购房人通信地址或购房人户籍地址(企业公司注册地址)为送达地址，寄出去三日(省内)或七日后(外地)视为送达(以邮戳日期为准)。购房人贷款逾期申请办理交房手续的，则视为出卖人已经在通告拿房期满之时交付房屋，购房人已接收房子；该商品房损坏、损毁风险义务自通告拿房期满的时候起转移到购房人。”

根据企业会计制度及销售合同规定，“中迪·花熙樾”新项目2栋楼收入准则重要依据为：楼幢竣工并检验合格、签署了买卖合同、获得了买家付款证明、房地产已交付（包含购房人逾期不申请办理交房手续，在书面形式通知的拿房期满之时视作交货），企业在上述条件同时符合时确定房产销售收益（“中迪·花熙樾”新项目2栋楼收入准则政策和企业之前年度房地产业收入准则现行政策一致），详情如下：

1、“中迪·花熙樾”新项目2栋楼于2023年12月竣工并检验合格，并获得《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》和《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，达成买卖合同所合同约定的交付条件。

2、万州中鑫地产有限公司（下称“万州中鑫”）与“中迪·花熙樾”新项目2栋楼全部买房顾客签署并办理备案房屋销售合同，且已经在2022年10月即早已全额的收到购房的钱（含按揭贷款方法买房的按揭款）。

3、万州中鑫在达州生活报上刊登《交房公告》，并以邮递《接房通知书》方式向全部购房者展开了交货通告，通告房产交付时间为2023年12月15日前。

4、万州中鑫向按通告时间到了工地现场的用户办了房地产交货办理手续并确认收入，对于未按通告时间到了现场办理交货相关手续顾客，按照合同约定于通知拿房期满之时（2023年12月16日）视作交货并确认收入。

总的来说，“中迪·花熙樾”新项目2栋楼2023年度确定的房地产销售收益，不会有提前确认收入的现象，不存在过后退款状况。

三、年审会计师回应

立信会计师事务所（特殊普通合伙）对中迪投资收入准则拟开展的关键审计流程如下所示：

1、阅读文章房产销售合同书协议条款，资产评估公司的房产销售收入会计现行政策，判定是否满足政府会计准则的相关规定、是否满足行业惯例；

2、查验“中迪·花熙樾”新项目2栋楼从立项、获得四证并开工建设、竣工后获得竣工备案等相关书面形式证件；

3、查看企业和客户签署的《商品房买卖合同》，查验合同书协议条款，核查与收入准则有关的合同文本的承诺；

4、现场调查“中迪·花熙樾”新项目2栋楼集中化交房现场状况；

5、实行收益细节测试，查验2栋楼登报公示信息内容，检查邮递交房通知书信息内容，查询合同签订确认单、商品房合同登记情况表、商品房预售合同、拿房程序表等收入准则相关信息，查看相对应房子是否已经网签备案；

6、对未能集中化拿房日申请办理交房手续的购房者，对一部分购房者开展电话访谈，掌握未能特定时间当场交房的主要原因；追踪后面拿房状况并注意相关信息；

7、检查房屋交付验收情况的外部证据，查询竣工资料，并现场调查商住楼新项目是否满足竣备交付条件；

8、获得小区业主办理房产证信息内容；

9. 查验过后存不存在退租退钱状况；

10、对于2023年年底和2024年今年初确定的收益，执行收益截至性测试。

北京市中迪投资股份有限公司

董 事 会

2024年2月21日

立信会计师事务所(特殊普通合伙)

关于北京中迪投资股份有限公司

咨询函的回复

信大会师函字[2024]第 ZB113 号

深圳交易所上市公司管理二部：

北京市中迪投资股份有限公司（下称“中迪投资”或“企业”）于2024年1月23日公布年报披露时间预估2023年主营业务收入10,800万元至11,100万余元，归属于上市公司股东的纯利润-22,000万元至-13,000万余元，合称公司开发的“中迪·花熙樾”新项目2栋楼于本报告期内完成竣工拿房确认收入。公司在2024年2月1日接到贵所下达的《关于对北京中迪投资股份有限公司的问询函》(公司部问询函〔2024〕第101号，下称“问询函”)，立信会计师事务所(特殊普通合伙)（下称“大家”或“年审会计师”)针对问询函中提到必须年审会计师书面说明销售额已经实施或拟开展的审计流程进行了认真分析和审查，现根据问询函涉及情况进行回应，详情如下：

难题：“中迪·花熙樾”新项目2栋楼于本报告期内完成竣工拿房确认收入。麻烦你公司结合同业竞争上市企业有关情况，表明房地产业收入准则会计制度，同时结合“中迪·花熙樾”表明有关市场销售收入确认时点及确定根据，包含项目竣工验收情况和证明文件、市场销售协议约定交付条件是不是达到、是不是已经备案登记或是交房手续等，并告知存不存在顾客未签收、没完成按揭贷款审批等提前确认收入及过后退款状况。与此同时，麻烦你企业年审会计师表明对于上述情况事宜已经实施或拟开展的审计流程。

年审会计师回应：

对于中迪投资收入准则拟开展的关键审计流程如下所示：

1、阅读文章房产销售合同书协议条款，资产评估公司的房产销售收入会计现行政策，判定是否满足政府会计准则的相关规定、是否满足行业惯例；

2、查验“中迪·花熙樾”新项目2栋楼从立项、获得四证并开工建设、竣工后获得竣工备案等相关书面形式证件；

3、查看企业和客户签署的《商品房买卖合同》，查验合同书协议条款，核查与收入准则有关的合同文本的承诺；

4、现场调查“中迪·花熙樾”新项目2栋楼集中化交房现场状况；

5、实行收益细节测试，查验2栋楼登报公示信息内容，检查邮递交房通知书信息内容，查询合同签订确认单、商品房合同登记情况表、商品房预售合同、拿房程序表等收入准则相关信息，查看相对应房子是否已经网签备案；

6、对未能集中化拿房日申请办理交房手续的购房者，对一部分购房者开展电话访谈，掌握未能特定时间当场交房的主要原因；追踪后面拿房状况并注意相关信息；

7、检查房屋交付验收情况的外部证据，查询竣工资料，并现场调查商住楼新项目是否满足竣备交付条件；

8、获得小区业主办理房产证信息内容；

9. 查验过后存不存在退租退钱状况；

10、对于2023年年底和2024年今年初确定的收益，执行收益截至性测试。

立信会计师事务所 中国注册会计师：张福建省

（特殊普通合伙） （项目合伙人）

中国注册会计师：刘 博

我国·上海市 二〇二四年二月二十一日