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头条
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公司对私营地产商“惜贷”的根本原因在哪儿？
【环宇奇闻】
目前最需要解决的是，标准房地产业公司财务行为表现信息公开，避免公司违反规定侵吞预购资产，避免工程中间现金流交叉式。
李宇嘉
从“授权管理”到“三个不低于”，金融机构适用房地产融资风向已经变化。最近，多家大型金融机构聚集举办地产商交流会，征求房地产融资要求，而且表态发言会“一视同仁针对不同所有制性质地产商有效资金需求”。从2022年的“金融业16条”和“三支箭”现行政策，到此次“三个不低于”“一视同仁”，能够看见，房企资金链焦虑不安，尤其是私营地产商“资金短缺”，已经到了非处理不能的程度。
去年年底公布“金融业16条”及“三支箭”后，最初业界预估非常高，但实际上落地式效果不佳。从我调研过程中，有地产商表明，金融机构存有所有制性质岐视难题，一直带着有色眼镜对待私营房地产融资，总是将私营房地产与高危对应起来。而银行则广泛认为，民营企业秉持“三高”运营模式，高负债是肯定的，并且无论怎样尽职调查，也分不清她们有多少个负债，具体偿债能力指标怎样。
一家银行公司部的负责人跟我说，民营企业房地产商长期存在双头股权融资状况，都得靠私募基金、私募基金等不正规方式想借钱摘地，拿到了地还需要融开发贷，还需要托欠经销商钱款、让施工企业垫付建房子。因此，任何一个房地产项目都难以实现财产单独、债务单独，难以实现资产封闭式运行，极有可能忽然出现一个债务人被查封、扣款该项目预购资产，金融机构投进贷款就会变成不良贷款。
总之一句话，按金融机构目前风控管理审核方式，难以显著增加对民营企业贷款。更加重要的是，就算预购资产所有可进共管账户且银行可控制账户资金流动，保证一旦过了管控信用额度，就能要求开发商拿销售回款还款开发贷，但是事实上商住楼需求面不断疲软，每月的销售回款持续下跌，有的项目扣款完预售监管资金，可能就没钱，确保银行债务有可变性。
沟通中，这名金融机构业务经理向我们举了个例子。某房地产项目，申请办理开发贷时，按照当时销售情况，三个月后销售回款即可满足管控信用额度，预估大半年之后就可以结清开发贷。可是，开盘后去化比较严重大跳水，当月去化不够15%，连预售监管资金信用额度也不够。中后期房地产商降价销售，资金回笼满足管控信用额度，但是由于该房地产商很多项目保交楼存有资金短缺，管控信用额度增强了，造成开发贷出现逾期。
个人觉得，金融企业之所以会所有制性质的岐视，实质上是对这个行业旧方式不信任。简单讲，高收益的诱惑下，很多开发商都想要资金回笼、杠杆炒股。因此，必然会出现太多债务、表外负债。以往全国房价上涨、买房积极时，这个模式对资金链断裂和偿还债务的挑战被掩盖。如今，房屋销售逐渐下滑，而过去全攻全守（多摘地、多动工、少完工）到偿还债务、交货用钱时了。
刚好此刻销售回款下降，再加上风险性逐渐曝露，金融机构不愿再像过去那样，没有顾虑地“喂钱”了。外源性和内源融资双向夹攻，民营企业债务和毁约问题也接踵而至。我觉得，不论是“授权管理”或是“三个不低于”，虽然有利于防止个人客观（防范风险）造成团体非理性行为（系统风险），但行业方式和征信问题没解决，不可以强行把拉尔到河边并强制性其饮水。
研讨会上侃侃而谈，各种各样表态发言都有，会议后也会有一些授信额度、协议等，但可以具体落地式是多少信贷投放呢？最该考虑的是，先创建基本性机制和风险管理体系，修补个人信用和信任问题。目前最需要解决的是，标准房地产业公司财务行为表现信息公开，避免公司违反规定侵吞预购资产，避免工程中间现金流交叉式，让金融企业能清楚地判断出新项目具体债务和可控性现金流量。
我建议你，针对新增加融资支持的房地产项目，要保证债务和债务单独，要保证市场销售资产彻底用以该项目交付和偿债，资金闭环运作，避免发生资产或账户被冻结、被扣款。最主要的是，金融机构对“授权管理”公司的新增贷款，如果因新项目冻结、扣款、别的经济纠纷或侵吞等出现运营以外损失，该公司永久性禁止进入融资市场，让可置信的威协逐步推进标准信息公开、有债必偿。
（作者系广东省住房政策分析核心首席研究员）
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