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房地产创业者为什么团体错判？
【环宇奇闻】
外部经济客观往往导致宏观经济不理智。宏观层面积累下来的风险高到让国家难以忍受，而创业者一般不会关心后面一种。
李宇嘉
最近，一些优秀的房地产企业也陷入了债务危机的焦虑中。小编很疑惑，在没有出现西方式金融危机、信贷紧缩的情形下，按理说不太可能大规模地出现企业普遍经营不善、债务危机的现象。并且，创业者各个智勇双全，在这个领域内摸爬滚打了几十年，对行业灵敏信息内容的掌握，对商业密码的洞悉，对困难和挑战的预料，对政策的具体分析，没有任何人比这个更聪明了。
那样，为什么我国的房地产创业者群体性判断错误、判断失误，并一个接一个地深陷经营不善、债务危机，乃至会被市场出清的地步呢？最近，孙立平教师的网络小说《集体误判：在扩张与收缩之间》得出表述，即中国影响力地产市场的，并不是西方式的产业或信贷周期，反而是现行政策数据信号。但是不像市场信号简洁明了，现行政策数据信号抽象化模糊不清，想法和故事在企业及市场中的创业者无法摸清。
其实就是，大部分创业者对政策了解落实不到位。并且，政策鼓励或默认下大伙儿趋之若骛，当市场下行、企业困难时，便会团体下筹码：现行政策不会不援助、“大而不倒”。当这种筹码的思路在过去的屡次兑付，自然而然就会催生出“这一次也一样”的直接分辨。但是事实上，外部经济客观往往导致宏观经济不理智。宏观层面积累下来的风险高到让国家难以忍受，而创业者一般不会关心后面一种。
小编认为，孙立平老师的讲解是一个全新的角度。但实际上，房地产业与土地收入、地区企业绩效息息相关，并没有什么行业比房地产业更接近现行政策。就我接触到的地产开发商们，并没有一个不刻苦钻研现行政策，都会认为地产的旧方式（例如资金回笼、高杠杆、高投入）有很大风险性，但为什么还爱不释手呢？主要有两点缘故，一是已经完成了风险隔离，二是追求转眼即逝的老旧方式收益。
所谓风险隔离，便是每一个开发规划，花费的自筹资金很少。例如，10亿的土地价款，房地产商只拿到5000万，租地款主要依靠私募基金、私募基金、基金子公司、第三方理财平台及所提供的前融。开发设计项目的实施资金投入，全靠施工企业带资入场、托欠经销商钱款及其预售款等。房屋逐渐销售了，最先取回自筹资金，资金投入下一个新项目，还会继续关注该项目后面市场销售和交付吗?
即然进行了风险隔离，乃至零风险，房地产商就能用最大的一个金融杠杆去博盈利。金融杠杆越多，少量自筹资金回报率越大，但是这种高杠杆带来的损失，却无需创业者去承担。并且，创业者内心十分清晰，这类收益并非月月有、每年有些。一方面，没有任何人比身在局中的她们更加懂得这其中的乱相之比较严重、风险性之深；另一方面，她们也要懂得，这般实际操作必然带来现行政策的强力抑止。
可是，风险性可以做到有效隔离，最好的选择便是将旧方式市场红利竭尽全力、在最短的时间吃完饮尽。旧方式市场红利比较简单，便是金融杠杆、预估驱动下的全国房价上涨，推动进一步杠杆炒股、进一步的期望开朗，相反会驱使大量行为主体投入市场，然后形成下一个循环系统。这类收益随便可获得、这般诱惑，必然会产生示范作用，原本安守本分的公司也加入其中，可以说人丑多作怪。
当大多数企业都这么认为、这样做，个人客观就会造成团体非理性行为，也造成了房产调控扼腕叹息，并且好几个招式叠加在一起，例如“三道红线”、贷款集中度、资产透过管控。很多企业家埋怨，不应该一下子出那么多硬招，导致市场起起落落。但实际上，不这样做，还可以如何？如果真用意维持有序推进，根本没办法抑止外部经济套利的不理智，而相加下去的宏观风险性会非常大。
（作者系广东省住房政策分析核心首席研究员）
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