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二级市场继续回暖 再次扩大公募REITS
编辑《证券时报》 余世鹏
公募REITS规模已超过1000亿元，迎来了另一个入局者。
11月27日，证券公司向创金首农产业园REIT报告了创金首农产业园，成为第25家参与公开发行REITS的机构。截至11月27日，25家机构的公募REITS数量已达73只，分散在仓储物流等8类底层资产中。自2024年以来，公开发行REITS二级市场交易平均增长了6.18%，其中6种产品年内增长了20%以上。
公募人士表示，REITS市场已走出底部市场。随着后续配套政策的不断完善，底层资产类型不断扩大，中长期资金不断进入，我国公募REITS仍有很大的发展空间。
公开发行REITS
扩容至73只
根据上海证券交易所11月27日的公告，11月27日，北京第一农业信息产业投资有限公司为发起人，第一创业证券为专项计划经理，专项计划名称为第一创业第一农业产业园基础设施一期资产支持专项计划。华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT也于11月27日上报。华泰证券(上海)资产管理有限公司是苏州工业园区公租房管理有限公司的发起人和专项计划经理。此外，汇天富基金管理人汇天富上海房地产租赁住房REIT于11月26日上报。
其中，创金合信首农产业园REIT是创金合信基金旗下首款公募REIT产品。根据Wind数据，截至11月27日，已有25家公募机构(包括基金公司和券商资产管理机构)参与了公募REITS。
具体来说，25家机构拥有73家公开发行的REITs，其中64家是第一个产品，9家是扩张产品。此外，73种产品中有46种已成功上市。73种产品分散在八类基础资产中，包括经济适用房、仓储物流、交通基础设施、能源基础设施、生态环境保护、水利设施、消费基础设施和园区基础设施。
其中，华夏基金拥有15种产品，是目前公开发行REITS最多的基金公司。其次，中金基金拥有近10种REITS产品。此外，中信建设投资基金、中航基金等中小型公开发行，以及招商基金、易方达基金等大型公开发行，其REITS数量约为3个。
二级市场复苏
加快发行节奏
除上述静态数据外，发行、募集、交易等动态数据变化更能反映公开发行REITS扩张的总体趋势。
11月27日，工行蒙能清洁能源REIT发布认购申请确认比例结果公告。该基金公众投资者有效认购比例约为0.28%，即公众投资者有效认购倍数达到357倍，成为深圳证券交易所今年发行的基础设施REITS中公众投资者认购倍数最高的产品。自11月27日起，中金重庆两江REIT开始销售，募集资金共4亿份，认购价格为2.550元/份，预计募集资金总额为10.20亿元。该基金拟投资的基础设施资产位于重庆两江新区，包括双鱼座项目、双子座项目、凤凰项目和D2项目，总建筑面积约24.37万平方米，运营时间超过9年。
据Wind统计，52只已公布发行规模的公募RIETS募集资金总额接近1500亿元，不包括上述两款产品。其中，中金安徽交通控制高速公路REITS发行规模超过100亿元，平安广州交通投资广河高速公路REIT等6款产品募集规模超过50亿元。华夏基金表示，2024年，由于中国公共REITS配套政策的不断完善和二级市场表现的复苏，公共REITS发行迎来了井喷式增长，发行节奏显著加快。
在二级市场方面，Wind数据显示，截至11月27日收盘，自2024年以来，52个只有交易数据的公开发行REITS平均增长6.18%，37个产品年内实现正收益，16个产品累计增长10%以上，其中6个产品年内增长20%以上，华夏北京安全房REIT、中金厦门安居保障租赁住房REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT等3款产品累计涨幅超过25%。
资产类型仍然可以丰富
总体而言，经过4年多的试点，国内公开发行REITS已进入正常发展阶段，参与者和资产类别继续丰富。从股票需要振兴的资产量和其他成熟的市场实践来看，国内公开发行REITS仍有更大的发展空间。
中金基金表示，随着REITS市场建设的稳步推进，公募REITS逐步进入正常发行的新阶段，基础资产类型日益丰富，中长期配置价值日益明显，这将有助于进一步发挥公募REITS服务国家战略的积极作用，支持实体经济，为投资者提供更丰富的资产配置选择和长期投资价值。
从资产相关性的角度来看，华夏基金告诉《证券时报》，中国公开发行REITS市场与股票市场和债券市场的相关性相对较弱。与股票市场的相关性在0.11-0.22之间，与债券市场的相关性在0.02-0.03之间。公开发行REITS产品的配置在一定程度上分散了资产组合的风险。
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