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三四线城市或成房企新热门，下半年土地市场或迎活跃期
上半年的最后一天，北京、杭州、厦门、深圳、武汉等地上演了年中土地拍卖结束战。一方面，一块地竞价100轮，摇号溢价再现；另一方面，一些地块很少被关注。上半年土地拍卖市场主要趋势是冷热不均、分化加剧。
据中指研究院统计，2023年上半年，全国300个城市住宅用地供需规模均降至近十年来同期最低水平，但核心区优质地块推出力度不断加大，推动住宅用地成交价格持续上涨，上半年同比上涨16.4%。与此同时，百强房地产企业收购土地总额5920亿元，同比下降10.2%，其中优质房地产企业收购土地更为积极。
总的来说，我国住宅用地拍卖和取消牌照的数量明显减少。房地产企业投资偏爱热点城市的优质地块，带动热点城市土地拍卖升温，整体溢价率有所提高。然而，大多数城市的土地拍卖仍然没有完全恢复。
“目前，土地拍卖市场正进入新的发展阶段，规则和标准越来越透明，成交价格整体稳定，主流是当地市场的活跃。在此期间，企业拍卖门槛降低，核心城市土地拍卖竞争加剧，新面孔频频出现。”北京市住宅房地产商会会长黎乃超告诉记者，大浪淘沙后，房地产企业对地区和地块的判断无限一致，核心“指挥棒”是控制风险，保证去化率。核心城市核心地块是首选，利润率会积极参与。相反，地理位置差、销售不明确的地块往往很难吸引开发商。
进一步加剧了分化
土地拍卖市场一直是房地产市场的晴雨表，也是投资的风向标。
今年以来，当地拍卖市场频频出现高光。在北京，“触顶+溢价”交易是主旋律；在厦门，144家房地产企业竞拍了3块地，其中88家房地产企业抢占了一块地，创下了拍卖企业数量的新高；在杭州，地块触顶率一度高达80%，民营企业征地金额占60%以上。与此形成鲜明对比的是，武汉、重庆、天津等地方拍卖市场持续低迷，高溢价卖出的地块屈指可数，底价卖出是主流，甚至有些地块被拍卖。
总的来说，城市分化和区域分化进一步加剧。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，在需求稳定、去化良好的城市，土地拍卖表现相对火爆；相反，在去化压力大的城市，土地拍卖往往表现平平。区域分化体现在地块的关注上。位置优越、利润率大、可操作性强的地块受到房地产企业的青睐；房地产企业主要观望开发难度大、成本消耗大的地块。
中国指数研究院表示，地方拍卖情绪的变化取决于新房市场是否可以持续修复。预计房地产企业在核心城市的补货意愿将保持较高水平，而市场调整压力较大的城市土地市场表现仍将低迷。
“今年土地供应方的一个重要变化是‘提质缩量’，即增加供应城市核心区域的优质地块，提高了当地市场的知名度，表现为‘多轮拍卖，触顶摇号’。、溢价率上升，拍卖率下降等。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟告诉记者，这种差异体现在企业方面，投资策略进一步聚焦于“以销定产”，开发商将更有动力获得更好的城市、地区和项目。
下半年土地市场会怎么样？在黎乃超看来，首先，核心城市核心地块的竞争会更加激烈，触顶交易的地块会继续增加；其次，优质住宅地块的溢价更高，但鉴于资金沉淀较大，可能会出现商业办公和工业用地的底价或拍卖现象。此外，即使是热点城市的楼市也存在不确定性和波动性，房地产企业仍然需要避免盲目跟风和过度投资。
一位房地产企业直言，如果核心城市的土地拍卖市场竞争持续加剧，不排除部分房地产企业会下沉投资战线，部分三四线城市的土地拍卖可能会迎来活跃期。
“短期来看，全国土地供需萎缩的趋势可能会持续，但土地拍卖分化的趋势会更加明显。预计核心城市房地产企业将增加补货意愿。随着供应方的改善，这些城市的楼市交易有望企稳。但在销售市场调整压力加大的城市，土地拍卖市场仍可能低迷。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，随着越来越多的企业专注于核心城市征地，这些城市的土地拍卖竞争将日益激烈，部分企业将征地或适度下沉到核心城市郊区和优势三线城市。
确保去化率至关重要
主要原因是土拍市场持续分化，销售市场分化加剧。
“受房地产市场调整影响，征地容错率明显下降，房地产企业普遍采用‘以销定投。、“聚焦核心城市和地区”的策略。陈文静告诉记者，确定的销售去化率已经成为房地产企业征地的首要标准之一。
“在市场调整期间，一线城市和强二线城市的投资项目安全性和流动性更强，收益率也明显回升。”5月初，金地集团董事兼总裁黄俊灿在回答投资者提问时表示。金地集团董事长凌克补充说，自2023年以来，金地集团已在上海、杭州、Xi安、东莞等一二线城市的核心位置投资项目，未来将继续根据市场情况保持合理的投资力度，主要集中在二线城市主流地段、主流客户、主流产品的一线高能级高流动性项目上。
万科联席总裁、开发经营总部首席合伙人张海在今年3月的年报业绩会上提到，过去的投资研究关注城市的宏观指标，现在更关注市场板块的典型特征，以提高投资的准确性。龙湖集团执行董事、高级副总裁、房地产渠道总经理张旭忠表示，公司将严格遵守投资刻度，尽可能优秀。今年的投资将坚持“20个主要城市+14个机会城市”的布局，并将投资聚焦在这些城市的核心区域。
“高质量、高性价比的土地被竞争的背后，是这些地块通常位于城市核心区域或未来发展潜力较大的区域，投资价值和升值空间较高，去化率保证明确。”黎乃超表示，对于房地产企业来说，风险小、资金利用率高、支付快是首要任务。
绿城中国董事会主席张亚东近日表示:“今年，我们坚持‘投资一成一’，坚定收敛专注，让投资更加稳定。今年以来，我们获得了超过560亿元的商品。目前已经实现了三个项目的首次开业，去化率为100%。今年，整个地块已经转化为销售额的10%以上。付款很好，这是一个鼓掌又受欢迎的表现。”
不难看出，在目前的市场环境下，保证去化率，让有效回报尽快充实现金流量表，已经成为房地产企业投资征地的新规律，也是企业进入土地市场首选核心城市的“新面孔”内在逻辑。
一家进入北京土地拍卖市场的“黑马”企业向记者透露，“新面孔”企业和大型房地产企业、头部房地产企业获得优质地块的概率相同。有鉴于此，在去化率相对较高的市场中，“新面孔”企业不断涌入，更加谨慎，不会一头扎进楼市库存持续处于高位的城市。
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