8年多常保险投保200余单“以房养老政策”突破何去何从？

证券日报编写 邓苍鹰 杨卓卿 刘敬元

伴随着人口老龄化迅速演变，从容应对社会养老服务看起来日益关键。前段时间，中间金融工作会议强调一定要做好“五篇大文章”，其中也包括养老金融。

作为一种极为重要的养老金融产品，商业保险版“以房养老政策”在管理特殊老年群体的养老服务需求方面有着独特作用。但是，自2014年6月运行示范点至今，“以房养老政策”保险理财产品总计保险投保200多单，仍显“叫好不叫座”。8年有余至今，这一业务流程好像并未摆脱探寻情况，因为市场早就“奋勇争先”，不但人口老龄化加快，并且房地产形势出现了新动向，《民法典》早已落地执行。

在这样的情况下，“以房养老政策”业务流程该如何捋清有关阶段以破译难题，进一步发挥应该有使用价值？近日，编写从此走访了多名顾客、业界人士及专家，试着找到做题的案件线索。

200多单“有话要说”

商业保险版“以房养老政策”，即老人住宅反向抵押社会养老保险，是一种将房产抵押与终身年金保险结合的技术创新养老保险产品业务流程。

为开辟社会保障有效途径，原保监会于2014年6月公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，全面启动老人住宅反向抵押社会养老保险示范点，试点区包括北京、上海市、广州市及其武汉等4座城市，为房地产但缺乏足够的养老金老人提供了一种养老服务挑选。

这项业务的操作方法是，有着房子完全产权的老人，把它房屋抵押贷款给车险公司，持续有着房子占据、应用、盈利和经质权人赞同的处理权，并按照合同约定标准领取养老保险直到死亡。长辈死亡后，车险公司得到抵押房屋处理权，处理所得的将优先用以偿还社会养老保险各项费用。

2015年3月，幸福人寿的首款住宅反向抵押养老保险产品“快乐房来宝”获批上市市场销售，意味着“以房养老政策”示范点进到实际性运行环节。2018年7月31日，老人住宅反向抵押社会养老保险宣布扩展到全国范围内。

据编写掌握，8年有余至今，一共有4家保险公司赢得了进行住宅反向抵押养老保险的资质，但只有2家保险公司发布产品类别，所以目前具体大批量开展业务的只有幸福人寿1家。幸福人寿行业人士向编写详细介绍，该企业“以房养老政策”业务流程专注于老人居家养老服务、退休金调整收益和终生领到等三大养老服务基本需求，现阶段遮盖北京市、上海市、广州市、武汉市、南京市、苏州市、大连市、杭州市、深圳市和成都总共10座城市。

从规模来看，现阶段“以房养老政策”订单量比较小。幸福人寿提供的数据显示，截止到2023年11月底，一共有214位老人（147户家庭）参加“以房养老政策”新项目，均值年龄范围71岁。幸福人寿已发放养老保险金9700多万元，缴纳社保顾客平均月领取养老保险近8000元，抵押房屋总额近4亿。

南开大学金融学院养老服务与健康管理服务研究院院长朱铭来对小编代表，“以房养老政策”业务发展8年有余至今所获得的进展并不是出人意料，该业务推广在中国遭遇非常大难度系数，能理解车险公司对于此事广泛所持有的慎重传统心态。“一个现实的问题是，老人住宅反向抵押养老服务涉及到资产遗嘱继承支配权的新式切分，突破了传统‘传宗接代’核心理念，老人及其子女需要一个接纳的一个过程。”朱铭来说。

“以房养老政策”比较小的订单量，自然也引发了业界人士的关心。北大汇丰商学院风险管理与保险研究中心主任雎岚向编写阐述了需求面老年人人群的考量。一方面，受旧思想产生的影响，中国人对反向抵押房地产这一金融概念心存疑惑，加上保险单条文设计方案较为复杂，效率低下，因而老人群体的接纳度低；另一方面，房子市场存在价格波动风险，根据已有的保险单条文，老年人将来发放的养老保险金要以购买保险之时的房屋评估价值为根据的，一旦确定即不可篡改。如果将来全国房价上涨，养老金的领取额度必然不及预期，因而减少了购买意向。此外，一部分老人有其他来源的养老保险金，例如个人社保、家庭支持等，单一养老金填补很有可能并不一定解决痛点。

即便如此，充分考虑“以房养老政策”业务流程略显繁杂，销售市场参与方偏少，供给侧结构匮乏，再加上房地产业遭遇新形势下，因而有些分析认为这项业务能取得这样的成绩实属弥足珍贵。

“现阶段，‘以房养老政策’业务流程的销售情况是符合我们预想的。”幸福人寿行业人士称，总体来说，“以房养老政策”业务流程优化了特殊老年人群晚年时期的生活品质。所说服务项目“特殊老年人群”，代表着它并不是通俗化商品，而还是少数老年人能够接受的小众产品。做为市场化手段运行的一种补充养老模式，“以房养老政策”能让老人们多一种养老服务挑选，是社保养老服务以外的一种补充。更进一步说，住宅反向抵押社会养老保险仅仅只是“以房养老政策”的一种形状，始终不变热门的社会发展养老服务体系。

隐性需求很大

“这种方法非常大地优化了我养老服务生活质量！”在上海嘉定区控江路一套48平米的房子里，88岁的陈老大爷生气勃勃地向编写说，这也是他户下唯一住房。

“以前在报纸上看到‘以房养老政策’保险报导，我便记下了。”王大爷说，他自己是个工薪族，儿女标准也一般，房屋是本人较大的财产。2017年，经过一系列评估后，82岁的陈老大爷成为上海第一批试着“以房养老政策”的老人。自此每一年8月30日起，保险公司自动将钱打进王大爷的账户上，这也成为了他安度晚年的主要花费由来。

王大爷都是以上214位缴纳社保老年人中的一位。“以房养老政策”的行业基本非常明确，可用客户也存在着精确范畴，克服了一部分特殊老年人群体的硬性需求。尽管“以房养老政策”业务流程在世界各国都是属于冷门业务流程，但它的隐性需求并不小。

依据幸福人寿统计分析，该企业至今收到积极咨询以及触碰的用户群体已接近尾4000户。

“自2015年3月企业开拓市场至今，接待过千余名有购买保险意愿的老年人。”幸福人寿相关人士介绍，就目前缴纳社保老年人情况来看，不但有空巢老人、孤老、失独老人，还包含适用爸爸妈妈投保有儿女家中，在其中无儿无女家中占购买保险数量一半，应对房地产无人能传承或退休养老金极低的现况，“以房养老政策”是硬性需求，对特定老年人群晚年时期的生活品质也起到了明显的缓解作用。

总体上，已缴纳社保用户对“以房养老政策”业务流程令人满意度很高。幸福人寿以上人士称，目前该公司未曾收到任何方式的购买保险消费者投诉，甚至还有多户老年人担忧企业亏损，曾指出将房地产遗嘱继承企业，凸显出老年人对“以房养老政策”商品的肯定。

从区域来说，珠三角、环渤海经济圈及其西部广州地区是“以房养老政策”受比较多关心的地区，也体现社会经济发展水平较高的大城市，老人的价值观相对性对外开放，乐于接受新理念。

提供遭遇三大难题

依据联合国组织预测分析，到2050年，我国65岁及以上人口数量有望突破4.77亿，占总人口占比有望突破34.9%。伴随着人口老龄化的进一步加深与传统养老理念的逐步变化，“以房养老政策”的发展空间很有可能进一步加大，但这项业务正面临着比较明显的实际难题。

总而言之，业务流程自身的多元性是不容忽视的要素。从业务来说，反向抵押社会养老保险是一项涉及到行为主体非常多的繁杂业务流程。因为房地产在家庭资产中的比例非常重，在其中不仅涉及各种各样评定、公正、法律法规事项，也有繁杂家庭人情世故难题，所以在业务发展时会牵涉到多个环节外部组织。

据幸福人寿的业务经验，通常情况下，一单反向抵押业务流程成功走完了步骤最快也要两个月时间。到目前为止，用时最长的一单反向抵押养老保险业务，从购买保险意愿达到到所有流程进行，总共9月。

朱铭来谈及，房屋估值自身是一项艰巨的工作中，目前整个领域欠缺科学合理的定价机制，这也是进行“以房养老政策”业务基本。本质上，银行等金融机构还可以进行该项业务，车险公司的优势是精算师技术性。但是，现阶段的精算师标准并未明确，变成阻拦该项业务规模化另一因素。

针对供给端的车险公司而言，推动“以房养老政策”显而易见面临比较大的实际工作压力。幸福人寿相关人士表示，现阶段看主要有三个层面：

一是“以房养老政策”新项目时间长、早期现金流压力比较大。区别于传统保险营销形状，幸福人寿“以房养老政策”业务流程归属于技术创新业务流程，除非是顾客强制赎回，一般情况下仅有顾客死亡后企业才可以实现债权、清算盈利，因而短期内无法造成经济收益，也无法在本年度销售额中获得直观地价值表现。业务流程早期现金流压力比较大，会计产出率非常低，还对资本充足率有很大的影响。根据资本充足率压力，企业也难以大规模进行此项业务。

二是房子价格波动风险日益不容乐观。老人住宅反向抵押的时间较长，有些甚至将近几十年。在这段时间，房价产生一定程度的起伏。现阶段，在我国一部分城市的房价变化较大，造成保险公司和被保险人针对房地产将来市场价格造成了解上的差别，这也是导致“以房养老政策”业务流程无法成功营销推广的原因之一。

雎岚在研究保险公司业务主动性不够的原因时，也提到了房屋价值要素。“以房屋价值起伏为例子，保险单存在一定的标价风险性，假如保险投保以后房地产标的的价格开始下挫，车险公司仍需要根据合同规定准时支付养老保险金，不久的将来可能面临亏本。”雎岚说。

三是有关房子债权确定。《民法典》出台后，公证遗嘱效力不会再优先选择。公证遗嘱效力存在被临死前最后一次有法律规定效力遗书覆盖很有可能，房子债权完成也可能会遇到阻拦，车险公司完成利益也受到挑战。车险公司要提前在大人生道路前边访时进行必需的提醒教育，即老年人另设遗书变动房屋遗产继承旁人，一定要通告企业执行变更程序，方视作起效，但在实际操作中仍然存在实行艰难。

如何走出困境？

雎岚觉得，为了解决“以房养老政策”业务开拓难，能够提升保险单设计方案的灵活性，兼顾到将来可能出现的房价变化风险性。与此同时，按照全球工作经验，政府部门能够颁布制定相关住宅反向抵押养老保险政策，例如由国家出来贷款担保，进而降低因楼价起伏等原因而导致的参与方风险性。

幸福人寿“以房养老政策”业务负责人直言，这个业务亟需国家和政府从税务层面给予扶持体制，激励示范点业务流程持续发展。例如，对于反向抵押业务流程所产生的利息收入免税相关费用，以及针对涉老业务流程免去房屋交易环节税金等。

该负责人还呼吁有关部门对“以房养老政策”业务链条的有关阶段给与确保。比如，在质押权与解除抵押处理层面，因为“以房养老政策”业务流程质押权在前，房地产处理后面，保险公司与继承者申请办理继承过户应先解除抵押房地产，解除抵押后如何保证质权人成功实现债权，必须现行政策在房产登记管理条例等多个方面进行确认。此外，也有物权法与遗产继承问题，处理时继承者如果没有收入来源、无生活自理能力时，房地产质押物没法履行处理，或是根据中国公民居留权，继承者如果对于抵押房屋占有不搬离，执行过程中法定继承的遗产继承与他项权的分歧可能会影响债务顺利完成。

除此之外，雎岚觉得，在人口老龄化日益加深的时下，不仅存在“养老服务贵”，还存在着“养老难”问题。根据商业保险股权融资，可以在一定程度上解决养老保险金严重不足的问题。与此同时，车险公司可充分考虑到提供相关养老服务配套方案，例如房子“适老化改造”更新改造、老年人照护服务等，为应对“养老难”问题。具有温度的服务，不仅可以增加不仅有用户黏性，也能够吸引潜在用户，进而积极应对养老双向困扰。